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    千万豪宅随便参观!关于买房开放日的那些事儿
  • 2018-01-19
    admin
  • 美国房地产市场是全球房产市场最透明,监管力度最大的房产交易国家之一,每年都吸引着大批外国购房者前来投资置业,或挑选自住房。接触过美国房产的人一定都听说过Open House,也就是我们通常提到的“买房开放日”。
     

     
    Open House 房屋开放日当天,我们不需要预约便可随意的参观感兴趣的房子,无论是普通的公寓还是千万豪宅,只要公开了房屋开放日,任何人都可以前往参观。
     
     
    对于想要购买美国房产的购房者,开放日是很好的一个了解美国房产市场的途径;而对于房屋的卖家和真正想要购买的买家,开放日决定了最后双方是否可以达成交易。那么到底什么是房屋开放日?房屋开放日的意义是什么?我们又可以在房屋开放日了解到什么信息呢?
     
    1. 为什么会有 Open House?
     
    在美国严谨的购房流程中,法律规定一般情况下房屋的买家和卖家,在交易的过程中是不允许见面的。整个交易的过程都需要买家和卖家的经纪人出面沟通,有时还需要房产律师和会计师的介入。
     
    每当一套新的房源被投入市场中出售,卖方经纪人都会将房源的基本信息和图片等资料,除此之外,卖方经纪人一般都会在周末,安排房屋的开放日(Open House),让所有感兴趣的买家都可以到房屋内部参观房屋。
     
     
    在整个房屋销售和最终交易的流程中,房屋开放日Open House都是非常重要的一部分。因为他很大程度上决定了卖家出售房屋的心理价位,以及买家到底喜不喜欢这个房子和最后会不会出高价购买该处房子。 对于好的卖家和用心的卖方经纪人来说,在开放日之前会邀请专门的公司布置房屋的内饰,摆放高级的家具。
     
     
    因为房屋开放日可以让卖家接触到真正对房子感兴趣的买家,了解他们对于房屋的意见和建议,了解他们对房屋最关心的地方,更重要的是可以了解他们预计的出价情况。而内饰豪华精良和整体结构美观的房子,往往更能够吸引购房者,并使得潜在的购房者提出更高的购买价格。
     
     
    2.如何利用好 Open House?
     
    对于买家来说,能够在Open House了解到什么信息呢?之前就有房客户曾经向我们抱怨,不知道开放日应该问什么样的问题?今天我们就来汇总一下。
     
    (1)该处房源已经收到了多少个报价offer?与挂牌价格相比较上涨了多少?是否有很多全款买家出价?
     
    一个房源收到多少份报价,可以直接反应这处房源是否抢手,竞争是否激烈。虽然在我们询问现在最高的报价和挂牌价相差多少时,卖方经纪人一般不会直接告诉我们,但是通过和他们的交流,我们大概可以知道自己的报价是否有竞争力。如果这处房源非常的抢手,卖家经纪人一定会暗示你出一个更高更有竞争力的价格。
     
    心仪的好房,都需要给出有竞争力的报价。外需要注意一点的是和贷款购房相比,很多卖家和卖方经纪人更喜欢将房屋出售给全款现金买家。因为和贷款的买家相比,全款购房手续更为简单,交易流程相对快捷。所以一般贷款买家想要购买到。除此之外,买家的经纪人和卖方经纪人之间的沟通也非常重要,例如卖家都希望能够把自己的房子买给真正喜欢的人。
     
     
    (2) 原来房主出售房屋的原因是什么?
     
    虽然在美国举家搬迁更换住房是非常普遍的现象,但是这个问题最好还是问一下卖方经纪人。如果经纪人的回答不明确,那么可能房子就存在着一些问题。
     
    (3) 房子是什么时候开始挂牌出售的?下单递交Offer出价的截止日期是什么时候?
     
    房子的挂牌出售日期和递交offer的截止日期,也是购房前需要充分了解到的。如果您心仪的房源在上市一个月之内还没有出售,那么就证明这处房源可能存在这一些问题。例如房屋内部结构需要翻修,产权有问题,不过最可能的就是房屋的价格过高没有销售出去。
     
     
    尤其是一些豪宅和精装修的房子,有些卖家往往对于房屋的价格有过高的期许,忽略了市场的真正价值。建议购买这类房屋,一定要理性分析市场,合理考察最近该地区同类型房屋的成交历史情况然后再出价,切勿盲目出高价。而在比较火爆的房产市场,例如旧金山、洛杉矶、西雅图等地区,房屋在市场上销售的时间往往非常的短。这个时候我们一定要搞清楚下单递交offer的截止日期,切勿错过了自己喜欢的房子。
     
    (4) 这套房子有什么问题?购买后有哪些地方需要修缮吗?
     
    在美国房产的购买中,这可能是最重要的一个问题之一。与中国购买新房的习惯不同,因为美国大多销售的是二手房屋,所以可能多多多少少存在着一些问题。
     
    在房屋购买前,卖家都需要提交房屋报告disclosure来说明房屋的情况,有的卖家会保证在房屋过户前将所有需要修缮的部分完成;有的卖家会通过降低成交价格让买家自行完成。
     
     
    所以在参观Open House的时候,最好可以当面向卖家经纪人问清楚房屋需要修缮的地方,查看后合理估价为最后的出价做准备。
     
    (5)一般来说,房屋的HOA物业费每月是多少?水电费和冬天暖气费的开支范围是什么?
     
    这个问题也是我们需要当面询问经纪人的,不同的房屋HOA的费用和水电暖的费用会相差很多。
     
    一般来说,房子比较旧的联排别墅或者公寓,由于年代久远会存在线路老化等问题,并且房屋需要维护的地方也会增多。所以这样的小区,HOA物业费也会相对较高,水电费用也会比新房多。但是,只要是在合理的范围内,相差都不会非常的大。
     
    (6)房屋所处社区情况是什么?周边生活是否便利?
     
    参观房屋的时候,我们可以询问卖家经纪人当地的人口分布、人均收入和人均学历等问题,以帮助我们更好的了解想要职业的地区。在参观完房屋之后,我们可以观察一下房屋周边的环境,考察周围的交通情况。
      购房意向调查表

      Purchase Questionaire

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    移民安家 长期出租 子女留学
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